Diritti reali e condominio

Condominio, la riforma è legge

Il 20 novembre 2012, la Commissione di Giustizia del Senato ha approvato definitivamente, e senza modifiche rispetto al testo della Camera, il progetto di legge di riforma del condominio. Le nuove norme, ben 31 articoli che disciplineranno gli aspetti più controversi della “vita condominiale”, entreranno in vigore sei mesi dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Riportiamo, qui di seguito, le principali novità:

Amministratore: La nomina di un amministratore sarà obbligatoria quando i condomini saranno più di otto. Egli resterà in carica due anni e dovrà rispondere a requisiti di “formazione ed onorabilità” ed in particolare verrà richiesto: diploma di scuola media di secondo grado, partecipazione a corsi di formazione e aggiornamento professionale; ed ancora: non dovranno risultare a suo carico precedenti reati contro il patrimonio; non dovrà essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non dovrà risultare protestato.

Su richiesta dell’assemblea dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione, ma sarà il condominio a sostenere le spese.

L’amministratore dovrà adempiere agli obblighi fiscali del condominio.

In caso di condomino moroso, l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione senza chiedere la previa autorizzazione dell’assemblea e potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga: questi ultimi, dunque, potranno agire in prima battuta sui morosi. Se la mora dura più di sei mesi, si dovrà sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.

Riscaldamento: Sarà possibile, per il singolo condomino, staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, senza attendere il benestare dell’assemblea, purché il distacco non comporti notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Resteranno, in questo caso, a carico del condomino, le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Inoltre, ottenendo la maggioranza degli intervenuti all’assemblea – ovvero almeno la metà dei millesimi – sarà possibile installare impianti di energia da fonti rinnovabili; tale possibilità sarà prevista anche per i terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale  di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune. Gli impianti potranno essere installati anche per singole unità immobiliari, sia sul lastrico solare sia su ogni altra idonea superficie comune, oltre che sulle parti di proprietà esclusiva.

Parti comuni: su richiesta dei condomini interessati, l’assemblea potrà provvedere a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio.

Per la messa a norma in sicurezza e per l’eliminazione delle barriere architettoniche dell’edificio, basterà che in assemblea siano presenti i condomini che rappresentano un terzo dei millesimi condominiali e sarà sufficiente la maggioranza favorevole del 50 più uno.

Per quanto riguarda, invece, il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni, il nuovo art. 1117-ter c.c. prevede il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Verrà, pertanto, eliminato il criterio dell’unanimità per l’uso delle parti comuni, ma coloro che si sono astenuti potranno impugnare le delibere assembleari per chiederne l’annullamento.

Contabilità: L’amministratore avrà l’obbligo di rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. Sarà necessaria la conservazione decennale della documentazione e vi sarà la possibilità di nominare un revisore.

Conto Corrente Condominiale. Tutti i flussi finanziari del condominio (sia in entrata che in uscita) dovranno obbligatoriamente transitare attraverso un apposito conto corrente intestato al condominio.

Sanzioni: Vi sarà un incremento delle sanzioni per chi viola il regolamento condominiale da un minimo di € 200 e fino ad un massimo di € 800 in caso di recidiva.

Animali: il regolamento condominiale non potrà “vietare di possedere o detenere animali domestici”.

 

(Tiziana Francolino – t.francolino@lascalaw.com)

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