Diritti reali e condominio

Condominio: i comproprietari di un immobile sono tenuti in solido a pagare le spese comuni

Cass., 21 ottobre 2011, Sez. II, n. 21907, in Guida al Diritto n. 45/11, pag. 30

Massima: "I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’articolo 1294 del codice civile (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi (nella fattispecie, attraverso due distinti testamenti). Trattandosi di un principio informatore della materia, il giudice di pace è tenuto al rispetto di esso, anche quando decide secondo equità ai sensi dell’articolo 113, comma 2, del codice di procedura civile." (leggi la sentenza per esteso)

Con la sentenza in commento, n. 21907 del 21 ottobre 2011, la Cassazione ha confermato il principio secondo cui, in tema di comunione ordinaria, i comproprietari, come condebitori di un’obbligazione contratta per la cosa comune, sono tenuti in solido nei confronti del creditore, a meno che dal titolo non risulti diversamente, trovando applicazione la disposizione generale di cui all’art. 1294 c.c., la quale non è derogata dalla normativa sulla comproprietà.

L’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale, sia perché l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perché i comunisti pro indiviso non possono essere considerati direttamente condomini. 

Nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria ricorrono tutte le condizioni per l’operatività della c.d. presunzione ex art. 1294 c.c.: la pluralità dei debitori legati da un vincolo di comunione, l’unicità della prestazione e l’unità della fonte.

Non rileva il fatto che l’obbligazione derivi dalla legge anziché dal contratto, perché la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni ex contractu: come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l’obbligazione di partecipare alle spese per l’amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte nella delibera dell’assemblea o nell’attività dell’amministratore e, talvolta, nella legge.

In sostanza, ad avviso del Supremo Collegio, la naturale divisibilità dell’obbligazione pecuniaria dei comproprietari di un appartamento sito in un condominio di contribuire agli oneri condominiali, non impedisce di configurare la solidarietà del vincolo tra quei contitolari.

(Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com)

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