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Condominio: deliberazioni assembleari in materia di godimento ed uso dei beni comuni

È legittima la delibera condominiale con cui si attribuiscano ai singoli condomini il godimento o l’uso dei beni comuni ma non può mai trattarsi, a pena di illegittimità, di assegnazione in via esclusiva e/o per tempo indefinito.

Queste, in estrema sintesi, le conclusioni cui è pervenuta Cass. Civ., sez. II, sentenza del 27 maggio 2016, n. 11034, con cui la Suprema Corte, in accoglimento del ricorso presentato da alcuni condomini, ha decretato la nullità di una risalente delibera condominiale con cui il Condominio, oltre 20 anni prima, aveva concesso a quattro condomini in via esclusiva il diritto di parcheggio delle proprie autovetture nei posti auto condominiali.

Soccombenti in primo grado innanzi al Tribunale di Roma per mancanza dell’unanimità della deliberazione, secondo il Tribunale presupposto necessario per la legittimità, la Corte d’Appello, in parziale riforma della pronuncia gravata, accorda ragione ai condomini appellanti, sostenendo la regola della deliberazione a mera maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c.

Il giudizio arriva in Cassazione, ove la Suprema Corte ribalta però la decisione della Corte d’appello sulla scorta di considerazioni che esulano completamente da un ragionamento in termini di maggioranza/unanimità della delibera.

Partendo dal divieto di cui all’art. 1120 cod. civ. in materia di innovazioni alle cose comuni che abbiamo l’effetto di rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino, la Corte afferma che scopo e ratio comune a tutte le norme in materia di utilizzo dei beni condominiali è la necessità di garantire sempre la “concorrente fruizione collettiva” degli stessi, non potendo comprimere ingiustificatamente i diritti di alcuni condomini sul godimento di alcuni beni, anche ed indipendentemente da eventuali esigenze compensative.

Ne consegue, conclude la Cassazione, che qualsiasi deliberazione condominiale che riservi i posti auto, a tempo indeterminato, ad uno gruppo ristretto di condomini deve ritenersi illegittima a prescindere dalle motivazioni che abbiano determinato tale l’attribuzione. Ciò che può ammettersi, al contrario, è una deliberazione che stabilisca un sistema a turnazione dei relativi posti auto e in tal caso, per l’assunzione della deliberazione, sarebbe sufficiente una deliberazione a maggioranza dei condomini.

Cass., sez. II, 27 maggio 2016, n. 11034

Benedetta Minottib.minotti@lascalaw.com

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