L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Compravendita nulla per difetto di forma e usucapione dell’immobile

La compravendita immobiliare nulla, perché realizzata in forma verbale, fa sorgere in capo all’acquirente una condizione definita di detenzione qualificata dell’immobile, di per sé inidonea a permettere l’acquisto a titolo di usucapione.

Questo è quanto è stato di recente affermato dalla Corte di Cassazione nell’ambito di un giudizio avente ad oggetto la restituzione di un appartamento occupato, a dire di parte attrice, senza titolo dai convenuti. Quest’ultimi, resistevano alla domanda affermando di essere entrati nell’immobile dietro consegna delle chiavi da parte dell’attrice, avendo acquistato lo stesso con versamento integrale del prezzo pattuito nella compravendita conclusasi solo in forma verbale. In via riconvenzionale insistevano poi per l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione del bene.

Il giudice di primo grado respingeva la domanda principale ed accoglieva invece la domandate riconvenzionale proposta dai convenuti, dichiarandone l’intervenuto acquisto per usucapione della proprietà dell’appartamento oggetto di causa e condannando la società attrice al pagamento delle spese del giudizio. La Corte d’appello confermava la decisione del primo giudice sostenendo che i convenuti avessero esercitato sull’immobile una signoria di fatto avente un’ampiezza tale da configurare l’animus possidendi e dunque un possesso utile ai fini dell’usucapione.

La società convenuta proponeva dunque ricorso per cassazione affermando che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ricostruito il rapporto tra i controricorrenti e la cosa, i quali avrebbero dovuto essere inquadrati come meri detentori del bene e non come possessori.

La Suprema Corte richiama, innanzitutto, il principio affermato dalle Sezioni Unite in tema di promessa di vendita con effetti anticipati, secondo cui quando le parti convengono che un bene immobile sia consegnato prima della stipula del relativo rogito non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi di quest’ultimo, ma la disponibilità del bene conseguita dall’acquirente si fonda su un contratto di comodato. Dunque, la relazione del soggetto con la res, non costituisce possesso ma una semplice detenzione qualificata, inidonea ai fini dell’usucapione, salvo che intervenga un atto di interversione utile a far maturare in suo favore il decorso temporale utile ai fini dell’usucapione.

E tale atto di interversione, consistente nella manifestazione all’esterno della volontà del soggetto di comportarsi come unico proprietario del bene, non può essere rappresentato da semplici comportamenti come il trasferimento della residenza nell’immobile o l’attivazione delle relative utenze. Tali comportamenti, infatti, potrebbero anche derivare da un mero rapporto di detenzione titolata del bene.

Sulla base di tali premesse, la Suprema Corte, in parziale accoglimento dei motivi di ricorso, rinvia la causa alla Corte d’Appello affinché proceda a valutare nuovamente il rapporto concretamente esistente tra le parti al fine di determinare se, pur in presenza della evidente causa di nullità del contratto di compravendita tra loro intercorso, possa configurarsi un possesso utile ad usucapionem e l’eventuale acquisto del diritto di proprietà a tal titolo in capo ai controricorrenti.

Cass., Sez. II Civ., 27 agosto 2019, n. 21726

Per un ulteriore approfondimento, il tema è stato trattato anche in “Usucapione e tolleranza nei rapporti familiari“.

Laura Vivian – l.vivian@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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