La rivincita del promissario acquirente

Compravendita e irregolarità urbanistica scoperta dopo il rogito

La Corte di Cassazione con una recente ordinanza, ha stabilito che in caso di irregolarità urbanistica di manufatti qualificabili come pertinenze dell’immobile oggetto di contratto di compravendita immobiliare, occorre valutare se tale difformità possa essere considerata parziale e quindi non preclusiva della possibilità di procedere con la richiesta della sentenza ex art 2932 c.c., solo in caso contrario potrà essere richiesta la risoluzione per inadempimento.

La pronuncia trae origine da una causa intentata da un promissario acquirente di un immobile, che dopo aver sottoscritto il contratto preliminare si rifiutava di rogitare in quanto aveva scoperto delle irregolarità urbanistiche. Citava così in giudizio il venditore chiedendo la restituzione della caparra confirmtoria, versata in occasione della sottoscrizione del preliminare, ed il risarcimento dei danni. Il Giudice di prime cure accoglieva le domande attoree, mentre il Giudice d’appello si limitava a condannare il convenuto alla restituzione della caparra, escludendo quindi il risarcimento dei danni.

La questione è giunta innanzi alla Corte di Cassazione, a seguito di ricorso promosso dai promissari venditori, i quali sostenevano che nei precedenti giudizi non si fosse valutata la gravità dell’inadempimento sottolineando che le irregolarità urbanistiche si riferivano ad alcune pertinenze e non all’immobile principale.

La Corte, partendo dall’assunto che, ai fini della risoluzione del contratto, in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempienza tenendo conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile secondo un criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso, accoglieva il ricorso.

Ed infatti «in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della l. n. 47/1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica, come nel caso del recesso del omissis, non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso» (Cass. Civ. n. 8081/12 e n. 11659/18).

Cass., Sez. II, Ord., 23 novembre 2020, n. 26558

Nadia Rolandi – n.rolandi@lascalaw.com

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