Compravendita immobiliare: gli inconvenienti della provenienza da donazione

Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione dell’immobile posto in vendita, tale circostanza rientra nella valutazione della sicurezza dell’affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 c.c..

Tale, in sintesi, il contenuto della recente sentenza, in commento, resa dalla Corte di Cassazione n. 965, depositata il 16 gennaio 2019.

La controversia tra origine dai fatti di seguito brevemente riepilogati.

Due coniugi (promissari acquirenti) convenivano in giudizio l’agenzia immobiliare e la coppia di coniugi (promittenti venditori), chiedendo loro il risarcimento del danno, nonché la restituzione dell’importo versato tramite assegno con cui avevano accompagnato una proposta di acquisto di un immobile. I promissari acquirenti avevano infatti deciso di revocare la proposta di acquisto poiché avevano appreso che la destinataria dell’offerta medesima non era l’effettiva proprietaria dell’immobile, avendo quest’ultima, con il marito, donato l’immobile alla figlia. L’agente immobiliare aveva omesso tale informazione, dichiarando che i promittenti venditori erano disponibili ad intervenire nel preliminare ed a risolvere la donazione; ciò non si era tuttavia verificato e la vendita era saltata.

I promissari acquirenti contestavano, in particolare, l’intervenuta violazione dell’art. 1759, comma 1 c.c., il quale prevede che “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Il giudice di primo grado accoglieva integralmente la domanda degli attori, ma in appello la situazione si ribaltava completamente alla luce delle seguenti motivazioni.

A parere della Corte d’appello adita era “assolutamente pacifico” che la donataria fosse l’unica figlia dei donanti per cui ne derivava una “situazione di stabilità definitiva” per cui nessuno – in qualità di erede legittimario – avrebbe potuto, in seguito, esperire l’azione di riduzione.

Inoltre, non sussisteva alcuna violazione da parte dell’agente immobiliare del disposto di cui all’art. 1759 c.c., posto che, sempre secondo la Corte territoriale, “l’omissione di tale informazione non era un elemento tale da influire sul buon esito dell’affare”.
In conclusione, la Corte d’appello affermava che la responsabilità della mancata vendita era da addebitare unicamente ai promissari acquirenti, i quali, però, decidevano di impugnare tale pronuncia di secondo grado. L’impugnazione è stata accolta: la Cassazione ha concluso che la donazione è normalmente pregiudizievole e va quindi resa nota”. 

Con la sentenza in commento, la Corte spiega che “il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”. Rilevano sul punto, da un lato, la circostanza che l’azione di riduzione è caratterizzata da retroattività reale anche nei confronti dei terzi che siano acquirenti della proprietà e titolari di diritti reali di godimento o di garanzia (lo prevedono gli artt. 561 e 563 c.c.); dall’altro, la circostanza che la lesione di legittima si determina al momento del decesso del donante.

Dunque, lo stato di instabilità inizia con la donazione e termina con il momento in cui il legittimario può impugnare l’atto.
Detta situazione di instabilità, prosegue la Cassazione, non è esclusa dall’assenza di discendenti (o coniugi o ascendenti indicati come legittimari dall’art. 536 c.c.) al momento della donazione.

Infatti, rammenta la Corte, la donazione può essere impugnata anche da chi non era ancora nato, oppure non era stato riconosciuto, o adottato, o non aveva contratto matrimonio con il donante, al momento in cui l’atto di donazione fu compiuto.

Tali soggetti, anche se “compaiono” dopo la stipula dell’atto, calcolano la propria quota di legittima con riferimento al momento della donazione e possono impugnare l’atto se questo ha leso detta quota.

La L. n. 80/2005 ha introdotto un limite temporale di venti anni, modificando gli artt. 563 (con riferimento all’azione contro i successivi acquirenti) e 561 c.c. (con riferimento ai pesi e alle ipoteche, i quali restano efficaci dopo venti anni, ma è prevista la compensazione in denaro se la domanda è proposta entro dieci anni dalla successione). Tale limite temporale non rileva nel caso di specie, posto che la donazione era avvenuta circa nove mesi prima della proposta d’acquisto.

Cass., Sez. II Civ., 16 gennaio 2019, n. 965

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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