L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Casa vintage o casa vecchia: c’è una bella differenza!

Con una recentissima ordinanza la Cassazione ha stabilito che l’acquirente di un appartamento sito in uno stabile condominiale risalente agli anni sessanta e in condizioni non eccellenti, deve prestare più attenzione del normale alle caratteristiche e ai difetti della casa, in quanto una mera verifica superficiale gli impedirebbe di ottenere la risoluzione del contratto in caso di vizi e la restituzione della somma versata al venditore.

La vicenda trae origine dal ricorso di un soggetto, volto ad ottenere la risoluzione di contratto di compravendita di immobile per i gravi vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso, accolto in primo grado e respinto in sede di gravame in quanto, per i giudici di secondo grado, la garanzia stabilita dall’art. 1490 c.c. per i vizi della cosa venduta non era dovuta trattandosi di vizi facilmente conoscibili.

Questa valutazione viene contestata in Cassazione dall’acquirente il quale sostiene che non si è tenuto conto del fatto che l’appartamento era stato venduto già ristrutturato proprio per mascherarne la reale situazione e il grave problema di umidità che affliggeva l’intero stabile, con l’aggravante delle lacunose e volutamente opache informazioni rese dal venditore al momento della visita dell’immobile.

Ma la Suprema Corte non ha alcun dubbio in proposito: se trattasi di “vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempodifetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dalla garanzia stabilita dall’art. 1490 c.c. per i vizi della cosa venduta. Ciò perché tale garanzia è esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi”.

Nel caso de quo, aggiungono i giudici di legittimità, in sede di appello è stato incontrovertibilmente accertato non solo che il venditore non aveva dato alcuna assicurazione circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che lo stesso aveva reso edotto l’acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità. Allo stesso tempo, si è accertato, sempre in Appello, che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni sessanta, con caratteristiche costruttive non propriamente a regola d’arte, come poi emerso dalla relazione del consulente tecnico d’ufficio. E non a caso era stata accordata dal venditore una riduzione del prezzo nel corso delle trattative, proprio per le condizioni dell’appartamento e dell’intero stabile.

Se la condotta tenuta dal venditore è esente da contestazioni così non è per la condotta del compratore il quale, secondo la Cassazione, avrebbe dovuto esaminare con certosina attenzione le condizioni di manutenzione dell’appartamento trattandosi di immobile inserito in un fabbricato di non recente costruzione, così da poter riscontrare, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali erano da ritenersi, con un minimo sforzo di diligenza, agevolmente conoscibili.

Tale mancanza di diligenza comporta, quindi, l’esclusione della garanzia stabilita dall’art. 1490 c.c. in quanto seppure in presenza di vizi della cosa venduta, trattasi di vizi di facile ed immediata riconoscibilità e percezione con conseguente integrale conferma della sentenza d’Appello sfavorevole al compratore, poiché, concludono i Giudici della Cassazione, “un onere di diligenza più elevato era esigibile da lui compratore, in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso”. Senza dimenticare, poi, che “il riscontro della presenza di alcune anomalie costruttive non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, ma anzi era evincibile anche dall’esterno dell’immobile”.

Insomma anche in caso di acquisto di un immobile vale il principio prevenire è meglio che curare ovvero meglio apparire pignoli e pedanti prima che sprovveduti e disattenti poi!

Cass., Sez. VI, Ord., 16 giugno 2021, n. 17058

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

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