Il danno esistenziale da “grave carenza di ordine affettivo e di calore familiare”

Casa: se è agibile, la compro

La mancata consegna del certificato di agibilità di un immobile adibito ad uso abitativo consente la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita immobiliare. Il promittente acquirente può far valere l’eccezione di inadempimento nei confronti del venditore in quanto tale certificato rappresenta un requisito giuridico essenziale dell’immobile, al punto che esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Questo è quanto stabilito la Corte di Cassazione con ordinanza del 14 gennaio.

Nel caso in oggetto l’acquirente di un immobile adibito ad uso abitativo, contestava in giudizio la condotta inadempiente della venditrice, la quale, non avendo fornito il certificato di abitabilità ed il progetto approvato del frazionamento dell’immobile, aveva impedito la stipula del contratto definitivo, entro il termine concordato. L’attore chiedeva al Tribunale la risoluzione del contratto per inadempimento e la condanna della venditrice alla restituzione del doppio della caparra versata.

La convenuta si costituiva eccependo che era stato in realtà l’attore a rendersi inadempiente, non avendo stipulato il contratto definitivo entro il termine pattuito.

Il Tribunale rigettava la domanda attorea, non ritenendo sussistente un’ipotesi d’inadempimento della promittente venditrice, dal momento che nel contratto preliminare non era stabilito alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti, a carico della promittente venditrice, entro la data prevista per il definitivo.

L’acquirente appellava tale sentenza ed il Giudice di seconde cure, in riforma della precedente decisione, osservava che la ricorrente aveva garantito la totale regolarità urbanistica dell’immobile, e che quindi “avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità“. La promittente venditrice ricorreva dunque in Cassazione.

La Suprema Corte, tuttavia, a conferma della decisione precedente osservava che “è consolidato orientamento di questa Corte quello per cui il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia […] è giustificato, ancorché anteriore all’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico – sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000)”.
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, dunque, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto tale che la mancata consegna dello stesso non può che costituire un grave inadempimento del venditore.

In tale ottica, la Suprema Corte ha ritenuto che non potesse essere censurata la valutazione compiuta dai giudici di Appello e il ricorso veniva dunque rigettato.

Cass., Sez. VI Civ. – 2, 14 gennaio 2019, ordinanza n. 622

 Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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