La rivincita del promissario acquirente

Se il bene non ti appartiene, la risoluzione non puoi ottenere

Non può avvalersi della clausola risolutiva espressa colui che promette in vendita un bene che non gli appartiene.

Lo ha precisato la Cassazione nella recentissima sentenza n. 787/2020 depositata il 16 gennaio 2020.

Nel caso di specie il promittente venditore aveva chiesto al Tribunale competente di accertare l’avvenuta risoluzione del preliminare per l’inutile decorso del termine previsto per la stipula del contratto definitivo. Dal canto loro, i promissari acquirenti si erano difesi rilevando come, ancora al momento dell’instaurazione della causa, il bene promesso non fosse di proprietà del promittente venditore. Ebbene, dopo aver accertato che il promittente venditore era divenuto proprietario del bene solo in epoca successiva all’iscrizione della causa a ruolo, il Tribunale aveva rigettato la domanda di risoluzione proposta dal venditore.

A riforma totale della sentenza di primo grado, la Corte d’appello non aveva invece ritenuto la circostanza degna di nota.

Invertendo nuovamente la rotta, la Cassazione ha, all’opposto, ritenuto che, ai fini della soluzione della lite, fosse determinante considerare il momento di effettiva acquisizione della proprietà del bene da parte del promittente venditore.

In particolare, a detta della Suprema Corte, se è vero che, per consolidata giurisprudenza, il promissario acquirente di un bene, ignaro dell’altruità della cosa, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, “per una ragione speculare i promissari acquirenti non sono inadempienti se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto definitivo, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene”. Ne discende che il promittente venditore non possa avvalersi della clausola risolutiva espressa per il caso di inutile decorso del termine difettando, in tale situazione, “l’essenziale condizione dell’inadempimento del promissario acquirente”.

Sulla scorta delle predette argomentazioni, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, invitando la Corte d’appello competente, in diversa composizione, a ritornare sulla questione.

Cass.,16 gennaio 2020, n. 787

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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