La rivincita del promissario acquirente

Ampliamento dell’abitazione: un importante distinguo tra innovazione e sopraelevazione

Costituisce “sopraelevazione” soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale.

Così ha precisato con recente ordinanza la II sezione Civile della Corte di Cassazione.

Nel caso in esame, i proprietari di unità immobiliari ubicate all’ultimo piano di uno stabile, realizzavano lavori di ampliamento e innalzamento delle proprie abitazioni. Le modifiche effettuate riguardavano, in particolare l’innalzamento del lastrico solare e il vano ascensore di un metro, creando in conseguenza un nuovo volume e, nello spazio comune già adibito a terrazza, la realizzazione di due serre chiuse.

In seguito alla esecuzione degli interventi di cui sopra, approvati dall’assemblea condominiale ai sensi dell’art. 1120 c.c. in tema di innovazione, e dietro rilascio delle autorizzazioni delle competenti autorità pubbliche, alcuni condomini adivano il Tribunale per chiedere la condanna alla riduzione in ripristino delle opere poiché ritenute illegittime, avendo queste ultime alterato la proprietà comune e, in via subordinata, la corresponsione di un’indennità di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 co. 4.

Il giudizio di merito si concludeva con il rigetto della domanda principale di riduzione in ripristino e con l’accoglimento della domanda di pagamento dell’indennità per la sopraelevazione eseguita.

Secondo la Suprema Corte, la sentenza della Corte d’appello territoriale erroneamente non aveva distinto, come invece indispensabile per una corretta ricostruzione della fattispecie ed una correlata corretta individuazione delle norme di diritto applicabili, tra le innovazioni, cioè opere eseguite in favore della collettività sulle parti comuni, in particolare quelle inerenti al tetto ed al terrazzo condominiali, nonché quelle concernenti l’innalzamento dell’impianto di ascensore, e le sopraelevazioni, opere cioè realizzate dai proprietari dell’ultimo piano dell’edificio condominiale al fine di eseguire nuovi piani o nuove fabbriche, ovvero di trasformare locali preesistenti di loro proprietà esclusiva aumentandone le superfici e le volumetrie.

Rispetto a tale ultima ipotesi poi, la Corte ha precisato che tutte le opere di trasformazione di parti comuni effettuate dal proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, qual è come nel caso in esame, la realizzazione di una serra ad uso esclusivo, non possano classificarsi come sopraelevazione ex art. 1127 c.c. qualora tali interventi per le loro caratteristiche strutturali siano idonei a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell’uso abitativo esclusivo del singolo condomino. Tale condotta di appropriazione di cosa comune sarebbe infatti lesiva dei diritti degli altri condomini.

Solamente alla luce delle distinzioni richiamate dalla Corte di Cassazione sarebbe possibile determinare correttamente l’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 co. 4, dovuta individualmente e proporzionalmente dai singoli proprietari dell’ultimo piano che abbiano visto aumentare i volumi della propria proprietà in forza delle opere realizzate utilizzando la colonna d’aria sovrastante il fabbricato.

Per quanto riguarda invece gli interventi innovativi o modificativi della cosa comune, con alterazione della destinazione principale del bene, rimarrebbe in capo a ciascun condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in ripristino stante il carattere assoluto del diritto leso, inconciliabile con qualsiasi diversa forma di reintegrazione per equivalente.

In applicazione dei principi sopra richiamati, il giudice del rinvio dovrà pertanto procedere ad una nuova classificazione delle opere eseguite per accertare quali opere siano state eseguite sulle parti comuni, quali opere sulle parti comuni siano state oggetto di deliberazione assembleare e quali invece dovute ad attività modificative di beni condominiali compiute autonomamente dai singoli condomini, ed infine quali opere siano state invece realizzate dai proprietari dell’ultimo piano del fabbricato condominiale quale sopraelevazione mediante occupazione della colonna d’aria soprastante, da indennizzare.

Cass., Sez. II, 15 giugno 2020, n. 11490

Andrea Ferraguto – andrea.ferraguto@lascalaw.com

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