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Con una recente sentenza la II Sezione della Cassazione Civile ha dovuto stabilire in maniera inequivoca se un condomino possa o meno esercitare, nella proprietà esclusiva, un’attività non gradita agli altri condomini ed in particolare se una Fondazione benefica possa, all’interno del proprio immobile inserito in un condominio, gestire un ambulatorio medico riservato ad extracomunitari privi del permesso di soggiorno.

Come spesso accade tutti fanno (o dicono di fare) beneficenza, ma a debita distanza da casa propria, e così l’assemblea di condominio decide di vietare alla Fondazione di svolgere la propria attività aggrappandosi al regolamento condominiale che vieterebbe lo svolgimento dell’attività ambulatoriale anche all’interno del proprio appartamento in quanto considerata incompatibile con le norme igieniche, con la tranquillità degli altri condomini, con il decoro dell’edificio e con la sua sicurezza.

L’ente benefico non ci sta ed articola la propria difesa in giudizio sul punto che il regolamento condominiale non sarebbe opponibile nei suoi confronti in quanto non trascritto nei pubblici registri immobiliari ed in ogni caso ritenendo erronea l’interpretazione data dall’assemblea condominiale alle clausole regolamentari poste a fondamento della propria delibera.

Il Tribunale accoglie questa tesi: il regolamento condominiale, formatosi nel 1999 e non trascritto, non poteva valere nei confronti della Fondazione che, avendo acquistato l’immobile nel 2003, doveva essere considerata come parte terza acquirente ed inoltre l’atto di acquisto non conteneva alcuno specifico riferimento al regolamento condominiale limitandosi ad affermare, in maniera del tutto generica, che alla compratrice competeva la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio. Di conseguenza, eventuali divieti contenuti nel regolamento, non potevano essere azionati contro il terzo acquirente.

Ma in appello l’esito del giudizio viene ribaltato in quanto i giudici ritengono che il regolamento di condominio, anche se non trascritto, sia opponibile anche al terzo acquirente e che benché il regolamento non vieti espressamente l’esercizio dell’attività ambulatoriale, nonostante i locali siano in regola con la normativa igienico-sanitaria e risultino dotati di un ingresso autonomo rispetto al portone dell’edificio condominiale, l’ambulatorio viene considerato fuori legge in quanto il notevole accesso di extracomunitari irregolari e nomadi viene ritenuto lesivo delle esigenze di tranquillità dei condomini.

A dirimere la questione Interviene quindila Corte di Cassazione che accoglie la tesi della Fondazione precisando come, per la giurisprudenza, le clausole contenute nel regolamento di condominio che, vietando lo svolgimento di determinate attività, impongono dei limiti al godimento della proprietà esclusiva, devono essere approvate espressamente, col consenso di tutti i condomini al momento dell’approvazione del regolamento condominiale e successivamente i vincoli regolamentari possono essere opposti ai successivi acquirenti-condomini solo ove il regolamento sia stato trascritto.

La Cassazione effettua una ulteriore precisazione. Le clausole che impongono limiti alle proprietà esclusive, valgono solo se il terzo acquirente le abbia specificatamente accettate nel contratto d’acquisto non essendo sufficiente una clausola generica con cui si accetta il regolamento condominiale. A questo punto la Cassazione rinvia alla Corte d’appello fissando il seguente principio di diritto: “la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche clausole limitative. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che nel medesimo contratto d’acquisto prenda atto in maniera specifica del vincolo reale gravante sull’immobile, manifestando tale presa d’atto con una dichiarazione di conoscenza comprendente la precisa indicazione dello ius in re aliena gravante sull’immobile oggetto del contratto”.

Per questa volta hanno vinto i buoni ed in questo momento storico non si tratta di qualcosa di scontato…

Cass., Sez.II, 25 febbraio 2022, n. 6537

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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