Contratti

Affitti in nero: l’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite

Cass., Sez. Un., 17 settembre 2015, n. 18214

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 17 settembre 2015, n. 18214, hanno di recente risolto un contrasto di orientamenti interpretativi, affiorato soprattutto nella giurisprudenza di merito, relativo alla valenza del requisito di forma di cui all’art. 1, 4° comma, l. n. 431/1998 per i contratti di locazione ad uso abitativo.

Il fatto che tale previsione normativa prescriva la forma scritta come forma legale di manifestazione della volontà negoziale non implica automaticamente che tale forma scritta sia richiesta ad substantiam, essendo piuttosto necessario procedere ad un’interpretazione sistematica, ispirata ad un “neoformalismo” volto a far emergere il rapporto economico sottostante. Più precisamente, il prerequisito formale diviene non soltanto funzionale all’esigenza di serietà e di certezza degli obblighi assunti dai contraenti (ovvero alle esigenze di carattere pubblicitario a tutela della posizione dei terzi sul piano della circolarizzazione dei diritti), ma anche strumento volto al riequilibrio delle posizioni sostanziali in esso coinvolte a tutela della parte c.d. debole del rapporto. In aggiunta a ciò, la Corte considera in ogni caso anche l’esigenza di tutelare il fisco.

In sostanza, dunque, alla luce del nuovo orientamento delle Sezioni Unite, la mancanza di forma scritta produce diversi tipi di effetti, a seconda che il contratto verbale venga imposto dal locatore, piuttosto che non sussista alcuna imposizione da parte del locatore e il contratto sia stato paritariamente concordato da entrambi i contraenti.

Nel primo caso, siamo di fronte ad una nullità relativa, per cui è il conduttore l’unico a poter far valere in via esclusiva la nullità negoziale per mancanza della forma scritta ed esercitare la facoltà di richiedere la riconduzione del rapporto locativo, soddisfacendo così anche un interesse generale nel far riemergere un contratto destinato a rimanere privo di certezza e trasparenza nonché ignoto agli occhi del fisco.

Nel secondo caso, invece, la nullità per mancanza di forma scritta tornerà ad essere assoluta, non sanabile e rilevabile da entrambe le parti e anche d’ufficio ex art. 1421 c.c.. Di modo che, il locatore potrà ottenere il rilascio dell’immobile in quanto occupato sine titulo e il conduttore potrà chiedere la restituzione parziale delle somme versate in favore del primo, non potendo pretendere la ripetizione dell’intero che costituirebbe un ingiustificato arricchimento ai suoi danni.

6 novembre 2015

Federica Ballerinif.ballerini@lascalaw.com

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