Contratti

Prelazione e inadempimento del conduttore: il momento della rispettiva prevalenza

Cass., 26 marzo 2012, Sez. III, n. 4816

Massima: “Atteso che il diritto di riscatto del conduttore sorge nel momento in cui il proprietario viola il diritto di prelazione, l’inadempimento del conduttore successivo a tale momento, ancorché possa essere causa di risoluzione del contratto, non preclude l’esercizio del diritto di riscatto già sorto.” (leggi la sentenza per esteso) 

Con la decisione in rassegna, la Suprema Corte di Cassazione torna a ribadire che la sentenza che pronuncia la risoluzione per inadempimento di un contratto ad esecuzione continuata o periodica, sebbene costitutiva, ha efficacia retroattiva ex art. 1458, comma 1, c.c. solo dal momento dell’inadempimento (non estendendo i propri effetti alle prestazioni già eseguite).

Di conseguenza, nel rapporto tra la domanda di risoluzione proposta dal locatore e la domanda di riscatto proposta dal conduttore ai sensi dell’art. 39 Legge, 27 luglio 1978, n.° 392, la prima è pregiudiziale alla seconda solo se il grave inadempimento dedotto in giudizio è anteriore all’esercizio del diritto di riscatto, poiché l’accoglimento di essa priverebbe il retraente della qualità soggettiva di conduttore, che lo legittima al riscatto stesso.

Meglio, tuttavia, la pronuncia esplicita il proprio ragionamento specificando che tale rapporto di prevalenza deve essere riguardato nel suo aspetto sostanziale per cui:
a) per stabilirsi il momento in cui si consuma l’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, si deve ovviamente fare riferimento alla prima data di scadenza contrattualmente prevista in cui viene a mancare il relativo versamento;
b) per stabilirsi il momento in cui invece si insorge il diritto di prelazione in capo al conduttore medesimo, si deve fare riferimento alla data di alienazione, da parte del locatore, del bene concesso in locazione, irrilevante essendo la eventualmente successiva data di presentazione della domanda di riscatto da parte del conduttore pretermesso.

Così, nella fattispecie, i soggetti conduttori di un immobile si erano resi morosi nel pagamento del canone di locazione dal 05 agosto 2005 (data in cui scadeva il correlato onere di versamento periodico); il locatore, dal canto suo, senza (evidentemente) provvedere alla notifica della proposta di alienazione di tale immobile a terzi (ex art. 38, Legge 27 luglio 1978. n.° 392), lo aveva effettivamente venduto in data 28 luglio 2005, allorquando i conduttori non risultavano ancora inadempienti nel pagamento dei canoni; questi avevano quindi esercitato l’azione di riscatto, depositando la relativa domanda, solo in data 29 settembre 2005.

La Corte territoriale aveva di conserva respinto la domanda di riscatto in oggetto, pur ritenendo pregiudiziale l’accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal locatore.

Il Giudice di Legittimità, cogliendo invece l’aspetto sostanziale del rapporto, ha cassato tale sentenza ritenendo come per la pregiudizialità in disamina, secondo quanto sopra anticipato, non rilevi il momento di proposizione della domanda di riscatto, bensì il momento in cui tale diritto insorge (ovverosia la data della cessione a titolo oneroso a terzi della res locata).

La correttezza di tale soluzione appare d’altra parte evidente sol che si consideri l’effettivo interesse del conduttore a non vedersi altrimenti costretto, in attesa della proposizione della domanda di riscatto, a versare egualmente il canone di locazione all’ex proprietario alienante (che non ne avrebbe più diritto), con un palese effetto distorsivo dei rapporti economico-contrattuali tra le parti in tutto e per tutto paragonabile a quello di un vero e proprio solve et repete.

(Simone Corradin – s.corradin@lascalaw.com)

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