Compravendita immobiliare: gli inconvenienti della provenienza da donazione

Annullamento del contratto per incapacità naturale del contraente

La Suprema Corte ha affrontato il tema dell’incapacità naturale in relazione agli atti conclusi dal soggetto incapace. Nello specifico vengono individuati, ai sensi degli artt. 428 e 1425 c.c., i requisiti necessari al fine di ottenere l’annullamento del contratto medesimo.

Nel caso di specie, veniva stipulato un contratto di compravendita di un immobile. Successivamente, i venditori convenivano in giudizio gli acquirenti chiedendo l’annullamento del contratto, eccependo l’incapacità di intendere e volere dei venditori e, in subordine, insistevano per la rescissione del contratto, in quanto il prezzo di vendita era di molto inferiore rispetto alle quotazioni di mercato. I convenuti si difendevano confermando la capacità di intendere e di volere dei venditori, inoltre, ritenevano che il prezzo corrispondesse ad un prezzo di mercato.

Il Tribunale e Corte d’Appello rigettavano la domanda di parte attrice. Il giudice di merito non ravvisava uno stato di incapacità del venditore, le cui condizioni erano connotate solo da fragilità emotiva, per il suo vissuto personale e familiare e per le difficoltà economiche, tanto che nel corso dell’interrogatorio formale aveva dimostrato una condizione di lucidità. Quanto al prezzo, era in linea con quello di mercato sebbene lievemente ridotto in ragione della cattiva conservazione del cespite. Avverso tale decisione, i venditori proponevano ricorso per cassazione.

La Suprema Corte ha chiarito che sono due i requisiti necessari per l’annullamento del contratto: l’incapacità naturale di un contraente e la malafede dell’altro. L’incapacità naturale del contraente consiste nello stato di fatto della persona che, benché non interdetta, sia, per qualsiasi causa, anche di natura transitoria, non in grado di intendere e di volere al momento del compimento di un atto giuridicamente rilevante. L’incapacità naturale va intesa, quindi, non come totale privazione delle facoltà intellettive e volitive, ma come menomazione, tale comunque da impedire la formazione della volontà cosciente, secondo un giudizio che è riservato al giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.

Prosegue poi la Corte, affermando che in tema di annullamento del contratto, la prova dell’incapacità di intendere e di volere non deve essere necessariamente riferita alla situazione esistente al momento in cui l’atto impugnato venne posto in essere, essendo possibile cogliere tale situazione da un quadro generale anteriore e posteriore al momento della redazione dell’atto, traendo da circostanze note, mediante prova logica, elementi probatori conseguenti.

La Suprema Corte, nel caso in esame, ha rilevato il corretto percorso motivazionale seguito dal giudice di merito che pur avendo rilevato deficit attentivi e di memoria a breve termine, decadimento cognitivo con depressione e disturbi ossessivi, non aveva rilevato l’assenza di capacità d’intendere e di volere. Allo stesso modo, non devono ritenersi sufficienti ad individuare l’incapacità di intendere e volere il disturbo parkinsoniano, lo scompenso cardiaco e lo stato ansioso depressivo. Infine, in ordine al requisito della mala fede la Suprema Corte ha affermato che essa deve intendersi come conoscenza dell’altrui condizione di incapacità. Nel caso di specie è stata esclusa la malafede in base alla circostanza che le parti non si conoscevano e che non era emersa alcuna forma di induzione alla vendita, ritenendo irrilevante la circostanza che gli acquirenti ed i venditori abitassero nella medesima via. Con queste argomentazioni il ricorso è stato respinto.

Cass., Sez. II Civ., 25 ottobre 2018, n. 27061

Laura Vivian – l.vivian@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Guasto alla linea telefonica della piccola impresa, si all'indennizzo

Il titolare di una piccola azienda punta l’indice contro la compagnia telefonica che avrebbe dovut...

Contratti

Guasto alla linea telefonica della piccola impresa, si all'indennizzo

L’azione di simulazione relativa, diretta ad ottenere l’accertamento della nullità del negozio ...

Contratti

Convocazione assemblea condominiale: PEC, mail o raccomandata?

La mancata consegna del certificato di agibilità di un immobile adibito ad uso abitativo consente l...

Contratti