La rivincita del promissario acquirente

Se la sopraelevazione mette a rischio la stabilità dell’edificio, l’azione è imprescrittibile

Con l’ordinanza n. 20288 del 23.8.2017, la Corte di Cassazione ha chiarito se l’azione di accertamento negativo, volta a dichiarare l’inesistenza del diritto di sopraelevare, possa essere esercitata senza limiti di tempo, oppure se la stessa sia soggetta ad un termine di prescrizione.

La Suprema Corte precisa che, ai sensi dell’art. 1127 c.c., viene attribuito al proprietario dell’ultimo piano la possibilità di sopraelevare.

Tale facoltà di sopraelevazione incontra, però, dei limiti laddove la sopraelevazione pregiudichi “l’aspetto architettonico dell’edificio” ovvero diminuisca “notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”, con conseguente diritto dei condomini di opporsi (art. 1127 comma terzo c.c.) oppure nel caso le condizioni statiche dell’edificio non consentano la sopraelevazione, con conseguente inammissibilità di quest’ultima (art. 1127 comma secondo c.c.).

Il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione può essere esercitato anche dopo la realizzazione dell’opera e, pertanto, è sorto il problema di stabile se l’azione sia o meno soggetta ad un termine di prescrizione.

Secondo la Suprema Corte occorre  a tal proposito distinguere tra l’ipotesi in cui la sopraelevazione pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio da quella in cui sia messa a rischio la stabilità dello stesso.

Sul primo caso la Corte di Cassazione si era già espressa in passato, statuendo che  il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione qualora si arrechi nocumento al decoro architettonico dell’edificio soggiace ad un preciso limite temporale, non potendo, infatti, essere esercitato oltre il termine (ventennale) entro il quale il proprietario dell’ultimo piano matura il diritto a mantenere la nuova opera (cfr. Cass. civ. n. 17035/2012).

Qualora, invece, la sopraelevazione non sia ammessa per messa in pericolo della staticità dell’edificio, la Suprema Corte, nell’ordinanza in commento, ha precisato che l’azione volta ad ottenere la demolizione dell’opera è imprescrittibile, trattandosi di “un’azione di accertamento negativo tendente a far valere l’inesistenza del diritto di sopraelevare, mancando un presupposto della sua stessa esistenza”.

L’azione, infatti, a differenza della precedente ipotesi, non è diretta a limitare un diritto in sé esistente, ma a farne dichiarare l’inesistenza per insussistenza di un requisito richiesto dalla legge.

Cass., 23/08/2017, n. 20288 (leggi la sentenza)

Sara Severoni – s.severoni@lascalaw.com

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