Venditore di immobile inadempiente? Con la risoluzione spetta il doppio della caparra

È possibile richiedere la prestazione del doppio della caparra confirmatoria in caso di domanda giudiziale di accertamento della risoluzione del contratto? L’incertezza deriva dal fatto che la restituzione del doppio della caparra confirmatoria è in realtà un rimedio conseguente l’esercizio del recesso e non della risoluzione. Con la sentenza del 27 ottobre, tuttavia, la Suprema Corte ha affermato che la parte diligente che agisce per l’accertamento della risoluzione di diritto di un contratto, può chiedere in alternativa al risarcimento del danno la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.

La fattispecie sottoposta all’attenzione della Suprema Corte ha riguardato un caso di inadempimento di contratto preliminare di vendita immobiliare. L’attore (promissario acquirente) agiva in giudizio a seguito dell’indisponibilità del convenuto (promissario alienante) a trasferire una pertinenza dell’immobile promessa nel preliminare e chiedeva dunque al Tribunale di accertare l’intervenuta risoluzione per inadempimento e condannare il convenuto alla restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

Il Giudice di primo grado accertato l’inadempimento e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare condannava la promittente venditrice al rimborso della sola caparra. Tale decisione veniva in secondo luogo confermata in appello; La Corte d’Appello riteneva infatti che la domanda di risoluzione non potesse trasformarsi in domanda di recesso in grado di appello e che pertanto gli spettasse solo la restituzione della caparra.

Diversa la conclusione a cui è giunta invece la Seconda Sezione Civile che, in accoglimento delle doglianze del promissario acquirente, ha osservato, come già fatto in passato (Sentenza n. 21838 del 25/10/2010), che “la risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 cod. civ.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa; in tal caso, però, si può considerare legittimo il recesso solo quando l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza avuto riguardo all’interesse del recedente”.

La Corte osserva inoltre che non sussiste incompatibilità tra le azioni di risoluzione e recesso se la parte agisce esclusivamente per l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto.

Cass., Sez. II Civile, 27 ottobre 2017, n. 25623

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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