Senza mutuo l’efficacia del contratto preliminare viene meno

Con la sentenza dell’11 settembre 2018 la Suprema Corte ha stabilito valida ed efficace la clausola attraverso la quale i contraenti subordinano l’efficacia del contratto preliminare di compravendita alla concessione di un mutuo da parte di un istituto bancario. Risultano dunque infondate le pretese di nullità di tale condizione apposta al negozio giuridico.

Nel caso di specie, il promissario acquirente di un immobile conveniva in giudizio la controparte contrattuale per ottenere ex art. 2932 c.c. il trasferimento della proprietà del bene oggetto di contratto.

Il giudizio di primo grado si concludeva con accoglimento della domanda attorea e la conseguente disposizione del trasferimento della proprietà dell’immobile. Interponeva appello il promissario venditore spiegando una domanda di accertamento della nullità del preliminare perché contenente una condizione meramente potestativa, o comunque illecita ovvero impossibile.

Tale condizione, sosteneva l’appellante, si sarebbe dovuta riscontrare all’interno della clausola contrattuale mediante la quale le parti avevano subordinato l’efficacia del contratto preliminare alla concessione del mutuo in favore dell’acquirente.

Se cosi fosse stato, il dettato dell’art 1325 cod. civ.  – quale recita: “è nulla l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata a una condizione sospensiva che la faccia dipendere dalla mera volontà dell’alienante o, rispettivamente, da quella del debitore”- avrebbe reso radicalmente nullo il contratto stipulato tra le parti.

La Corte d’appello riteneva tuttavia perfettamente valida ed operante la clausola de qua e ribadiva la decisione del Tribunale.

La questione giungeva infine in alla II sez. Civile della Corte di Cassazione, la quale, muovendo dalle argomentazioni già spese nei precedenti gradi di giudizio osservava che la clausola in oggetto non poteva essere considerata – come sosteneva il ricorrente – una clausola meramente potestativa. La Suprema Corte reputa che tale condizione debba inquadrarsi nell’ambito delle clausole miste ovvero le clausole nelle quali l’avveramento della condizione è rimesso in parte alla mera volontà del contraente e dall’altro ad eventi futuri ed incerti (nel caso di specie l’approvazione del mutuo da parte dell’istituto di credito).

Tale componente di incertezza vale, dunque, a far salva la validità della clausola e di conseguenza dell’intero contratto preliminare.

Qualora – contrariamente a quanto avvenuto nel caso di specie – la banca non avesse concesso il mutuo e dunque non avverandosi l’evento incerto, il contratto non avrebbe esperito i suoi effetti.

L’orientamento espresso dalla Cassazione, peraltro già invalso in precedenti decisioni (Cass. Sez. II,  18 novembre 1996, n. 10074 ; conf. Cass., Sez. III,  22 dicembre 2004, n.23824) conduceva dunque all’integrale rigetto delle domande del ricorrente.

Cass., Sez. II Civ., 11 settembre 2018, n. 22046

 Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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