Responsabilità risarcitoria in materia di preliminare di vendita

“Il risarcimento del danno presuppone sempre un inadempimento imputabile, con la conseguenza che, allorquando sia da rigettare la domanda di risoluzione del contratto per mancanza di colpa nell’inadempimento o per la scarsa importanza di esso o a fortiori – si aggiunge – per assenza di inadempimento, viene meno il presupposto per l’accoglimento della domanda accessoria di risarcimento”.

Questo, in sintesi, l’insegnamento che la Suprema Corte ha inteso ribadire nella pronuncia in commento.

Nel caso di specie, due proprietari, promissari venditori di un immobile, avevano citato in giudizio innanzi al Tribunale di Palermo lo Studio Immobiliare, cui l’immobile era stato promesso in vendita, adducendo che, per inadempimento imputabile a quest’ultimo, le parti non erano addivenute alla stipula del definitivo in quanto il promissario acquirente non aveva provveduto a farvi luogo.

In particolare, gli attori domandavano la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del convenuto, ovvero per violazione del termine essenziale stabilito nel preliminare per la stipula del definitivo di vendita, con conseguente condanna di quest’ultimo alla restituzione dell’immobile detenuto già a far data dalla stipula del preliminare. In aggiunta, gli attori domandavano altresì la condanna del convenuto al risarcimento del danno loro patito in forza dell’occupazione del cespite detenuta dal convenuto per tutti gli anni decorrenti dalla stipula del preliminare alla data, ancora attuale, di detenzione dell’immobile, da quantificarsi, secondo la pretesa attorea, in Euro 500,00 mensili (e per un totale, si precisa, di quasi 10 anni).

Lo Studio Immobiliare si costituiva in giudizio instando per il rigetto dell’avversa pretesa e formulando, in via riconvenzionale, domanda ex art. 2932 cod. civ.

In primo grado, il Tribunale adito rigettava integralmente tutte le domande formulate dalle parti. In secondo grado, su appello degli originari attori, la Corte d’Appello rigettava il gravame principale, comprese le domande di risarcimento, per accogliere invece il gravame incidentale trasferendo per l’effetto l’immobile ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 cod. civ.

La vertenza, con riguardo ai reclamati profili risarcitori, veniva dunque portata in Cassazione.

Sul solco delle due precedenti sentenze, la Cassazione, con l’ordinanza testé citata, ha dunque confermato l’orientamento dei due precedenti giudici di merito, affermando che siccome nessun inadempimento era di fatto imputabile al promissario acquirente per la mancata stipula del definitivo – dal momento che tale “immobilismo” nella stipula era venuto a generarsi, in realtà, per un comportamento addebitabile ad entrambe le parti, e non per responsabilità del promissario acquirente – nulla vi sarebbe stato da risarcire.

La Corte, dunque, ha ribadito che “il risarcimento del danno presuppone sempre un inadempimento imputabile” e che pertanto, in caso di assenza di colpa imputabile all’altra parte, non era corretto dar luogo a nessuna forma di risarcimento (e, di conseguenza, nemmeno per il fatto che la parte convenuta avesse goduto dell’immobile per un significativo lasso di tempo, senza che mai, prima di quel momento, si fosse addivenuti alla stipula del definitivo).

Cass., Sez. VI Civile – 2, 21 dicembre 2017, ordinanza n. 30763

Benedetta Minotti – b.minotti@lascalaw.com

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