Il rapporto di locazione può trasmettersi agli eredi dell’usufruttuario locatore

La morte dell’usufruttuario locatore di un bene immobile determina la trasmissione del rapporto di locazione agli eredi, ove il proprietario rimanga silente. Ciò è quanto affermato dalla III Sez. Civile della Corte di Cassazione, con Sentenza n. 14834 del 20 luglio 2016.

Nel caso di specie, a fronte di una intimazione di sfratto per morosità promossa dagli eredi del locatore, il locatario si era opposto alla convalida, contestando la legittimazione attiva dei suddetti eredi. Il contratto di locazione, infatti, era stato stipulato dal de cuius in qualità di usufruttuario dell’immobile. Poiché, ai sensi dell’art. 979 c.c. il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario, il conduttore riteneva che il rapporto di locazione dovesse intendersi proseguito con il nudo proprietario dell’immobile, e non già con gli eredi dell’usufruttuario.

Nella controversia descritta, in definitiva, si riproponeva la questione, già oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali, della correlazione tra la titolarità di un diritto reale su un dato bene immobile e la possibilità di concedere in locazione l’immobile stesso.

Come precisato in passato dalla Suprema Corte, al rapporto tra locatore e conduttore derivante dal contratto di locazione deve riconoscersi natura personale. Da ciò ne deriva che il locatore non è tenuto a dimostrare la titolarità di un diritto reale sul bene per concederlo in locazione, ma è sufficiente che egli ne abbia la disponibilità di fatto (a condizione che egli non detenga il bene illecitamente o in base ad un titolo contrario a norme di ordine pubblico). Dunque, “a maggior ragione deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell’efficacia di tale titolo”.

Pertanto, l’estinzione del diritto di usufrutto successiva alla morte del de cuius non comporta automaticamente il subentro del proprietario dell’immobile nel rapporto di locazione. Una tale conseguenza non può farsi derivare dall’articolo 999 c.c., il quale prevede che, in caso di cessazione dell’usufrutto, il contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario sia opponibile al proprietario dell’immobile. Al contrario, ove il proprietario rimanga inerte e non manifesti alcuna volontà di fare proprio il rapporto, gli eredi dell’usufruttuario/locatore che detengono l’immobile saranno pienamente legittimati ad esercitare tutti i diritti e le azioni derivanti dalla locazione.

In conclusione, il locatario nei confronti del quale sia stato intimato sfratto per morosità non potrà addurre la cessazione dell’usufrutto quale giustificazione per contestare la legittimazione degli eredi dell’usufruttuario locatore ad agire giudizialmente nei suoi confronti, salvo che il proprietario del bene manifesti l’intenzione di subentrare nel rapporto di locazione e privare così gli eredi della disponibilità dell’immobile locato.

Cass., Sez. III, 20 luglio 2016, n. 14834

Gennaro Paone – g.paone@lascalaw.com

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