Pignoramento immobiliare: le pertinenze sono dotate di vita propria

In una recente pronuncia emanata dal Tribunale di Torre Annunziata, il Giudice dell’Esecuzione ha rigettato l’istanza di vendita, dichiarando l’improcedibilità della procedura esecutiva e ordinando al Conservatore dei registri immobiliari di provvedere alla cancellazione della trascrizione del pignoramento della procedura in esame, per la mancata indicazione dei dati catastali delle pertinenze.

La procedura esecutiva in questione era stata sospesa dal Giudice dell’Esecuzione in favore del giudizio di divisione per l’assegnazione dei beni ai rispettivi beneficiari.

Passata in giudicato la sentenza, il creditore procedente riassumeva la procedura esecutiva precedentemente interrotta. Qui, dopo un’attenta analisi della fattispecie, il Giudice afferma che “Nel progetto di divisione elaborato dal CTU ing. […] per il suddetto appartamento, nella determinazione delle superfici sono state inserite anche le superfici delle due pertinenze costituite dal locale cantina e dal cortile (da cui trova l’unico accesso il piano seminterrato). Ciò sebbene il cortile abbia identificativo catastale, […] già in proprietà del de cuius […] e, come tale, rientrante nell’asse ereditario, non oggetto di procedura esecutiva, in quanto non pignorato, e compreso nel progetto divisionale nella descrizione del lotto ma senza indicazione dell’identificativo catastale.” 

E ancora il Giudice osserva che: “l’atto di pignoramento non reca né la descrizione né l’identificativo catastale del cortile […] che costituisce pertinenza dell’unità immobiliare, costituente il lotto 1 della presente procedura esecutiva [… ]. Va, allora, rilevato che il bene pignorato debba essere individuato, ai sensi dell’art. 555 cpc e stante il rinvio operato alle norme in tema di iscrizione ipotecaria, mediante i dati di identificazione catastale, i quali assumono valenza esclusiva al fine di individuare il cespite pignorato (essendo gli unici elementi da richiamarsi nell’atto di pignoramento) ed hanno, di conseguenza, valenza costitutiva del vincolo”.

Viene espresso in modo chiaro, che i dati di identificazione catastale hanno un ruolo importante e che hanno trovato un riconoscimento anche nella recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 21 maggio 2014, n. 11272, Cass. 26 agosto 2014, n. 18249, Cass. 3 aprile 2015, n. 6833).

Il Tribunale di Torre Annunziata ha applicato un approccio che privilegia l’esigenza della conoscibilità da parte dei terzi dell’estensione del vincolo pertinenziale ai beni che hanno comunque un proprio identificativo catastale autonomo. E quindi, in applicazione del principio della Cassazione secondo cui “la mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell’espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell’atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cc”.

Con l’applicazione di questi principi, considerando che nel caso di specie il cortile costituisce una pertinenza dell’unità pignorata che è dotata di autonomo identificativo catastale, non indicandolo nell’atto di pignoramento, non sussiste in vincolo pignoratizio.

Inoltre, il Tribunale, esamina anche il tema dell’espropriazione dei beni ereditari affermando che: “il creditore non può espropriare la quota di un singolo bene ereditario (come anche la quota di un bene rientrante in un qualsiasi tipo di comunione, comprendente più beni della stessa specie), salvo che tutti i coeredi non si accordino per assegnarlo al debitore in conto della sua quota”.

In questi casi, il creditore, prima dell’esecuzione, deve promuovere lo scioglimento della comunione, ovvero, in alternativa espropriare la quota del debitore sulla massa comune se questa è omogenea (perché composta solo da beni mobili, solo immobili o solo crediti).

L’orientamento della Cassazione permette di procedere al pignoramento del bene indiviso, qualora questo sia ricompreso in una comunione ereditaria, quando l’esecuzione forzata abbia ad oggetto l’intera quota del comproprietario, limitata ad una sola categoria di beni (mobili, immobili o crediti), e avviata la fase dell’esecuzione, il Giudice può separare la quota dalla massa, e procedere alla divisione, o anche ordinare la vendita della quota indivisa.

Se invece non è possibile avanzare l’esecuzione forzata sulla quota del singolo bene indiviso, il pignoramento non consegue i suoi effetti per inesistenza del patrimonio del debitore, poiché in sede di divisione quello stesso bene aggredito, potrebbe non essere assegnato al debitore esecutato.

Per questo, conclude il Giudice, la procedura esecutiva non è correttamente incardinata quando le pertinenze, dotate di autonomo identificativo catastale, non sono inserite nell’atto di pignoramento. Tali beni, infatti, non possono ritenersi vincolati alla procedura, in quanto non sono stati conseguiti gli effetti formali e sostanziali che gli sono propri del pignoramento.

La problematica non è superabile nemmeno con il progetto di divisione, trasfuso poi nella sentenza, nella quale si indica che il bene-pertinenza in esame (non pignorato) è stato accorpato all’unità (che è stata invece pignorata) creando il lotto attribuito all’esecutato, ma senza l’indicazione dei dati catastali della pertinenza.

Il principio da cui muove la sentenza parte dal rapporto di strumentalità tra il processo esecutivo e il giudizio di divisione, per il quale è possibile vendere in sede esecutiva solo ciò che è stato oggetto di pignoramento proprio per evitare che in sede di divisione, venga assegnato al debitore un bene diverso da quello che è stato aggredito.

In questi casi il creditore procedente sarà costretto a incardinare una nuova procedura esecutiva.

Tribunale di Torre Annunziata, sentenza del 12 giugno 2017 (leggi la sentenza)

Gabriele Stefanucci – g.stefanucci@lascalaw.com

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