Nullità del contratto di locazione per omessa registrazione

Le Sezioni Unite chiariscono una volta per tutte la ratio del principio normativo e la “morfologia della fattispecie”.

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, come testualmente sancito dalla normativa (art. 1, comma 346 Legge finanziaria 2004), è certamente causa di nullità del medesimo. Ma, se la causa di nullità del contratto dipende solo ed esclusivamente dalla sua omessa registrazione, tale nullità, sulla base di una corretta interpretazione delle norme, può comunque essere sanata, con efficacia ex tunc, in caso di successiva (pur se tardiva) registrazione.

Questo, in sintesi, il principio affermato dalle Sezioni Uniti nella sentenza in commento.

La Cassazione afferma quanto sopra dopo una analitica ricostruzione dei diversi orientamenti affermatisi in materia sul delicato tema del rapporto tra diritto tributario e diritto privato, con specifico riguardo alle conseguenze civilistiche che possono derivare dalla violazione delle norme tributarie.

Nell’ambito di tale ricostruzione, le Sezioni Unite non mancano di sottolineare l’importanza avuta in materia dalla famosa pronuncia del 2007 della Corte costituzionale, in cui si afferma espressamente che, per l’attuale panorama normativo, la natura imperativa delle norme tributarie è un postulato ormai certo ed incontrovertibile del nostro ordinamento costituzionale. Il “divieto di qualsiasi finalità di elusione fiscale”, infatti, trova espressa la sua base normativa proprio nell’art. 53 della Costituzione, laddove si afferma che “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva”.

La nullità che colpisce il contratto di locazione in caso di omessa registrazione va quindi ricostruita, una volta per tutte, nei termini di una “nullità sopravvenuta del contratto per mancanza di un requisito extraformale di validità”.

Ma si tratta, in ogni caso, di una nullità sanabile: l’adempimento tardivo della registrazione, infatti, coerentemente con quanto stabilito dagli artt. 38 e 76 del D.P.R. 131 del 1986, non può dirsi illegittima, producendo anzi l’effetto di sanare l’invalidità originaria con conseguente reviviscenza, ex tunc, del contratto.

Parzialmente diverso è invece il caso della nullità stabilita per il divieto del cosiddetto “patto di maggiorazione”, ossia il patto con cui le parti di un contratto di locazione di immobili abbiano ad uso non abitativo abbiano concordato occultamente un canone superiore a quello dichiarato e registrato (o altrimenti solo dichiarato e nemmeno registrato).

In questi casi, infatti, la Cassazione arriva ad affermare che la “la sanzione di nullità del patto di  maggiorazione – che, attestane la natura di controdichiarazione simulatoria – ne impedisce il dispiegarsi degli effetti”, con la conseguenza che il contratto resterà valido ed efficace in tutte le sue altre clausole, risultando invece insanabilmente nullo il solo patto di maggiorazione.

Cass., Sez. Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601

Benedetta Minotti – b.minotti@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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