Nota di chiarimenti da Banca d’Italia in materia di valutazione degli immobili

Martedì 13 marzo u.s. Banca d’Italia ha pubblicato un aggiornamento alla Nota di chiarimenti alla Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013, recante “Disposizioni di vigilanza per le banche”, e alla Nota di chiarimenti alla Circolare n. 288 del 3 aprile 2015, recante “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari” (di seguito, le “Circolari”), integrandole con le risposte ad alcuni quesiti sulle disposizioni in materia di valutazione degli immobili.

Nello specifico, l’Autorità di vigilanza fornisce i seguenti chiarimenti.

  1. a) Per poter svolgere la valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni, i periti dipendenti della banca devono aver esercitato la professione di valutatore immobiliare per conto della banca o dell’intermediario finanziario per un periodo superiore ai 3 anni?

La circostanza che un soggetto sia dipendente della banca e abbia svolto per almeno 3 anni l’attività di valutazione degli immobili è di per sé sufficiente a soddisfare il requisito di professionalità di “svolgimento di attività professionali nel campo dell’ingegneria, dell’architettura o in materie strettamente attinenti alla valutazione degli immobili” richiesto dalla normativa?

In base a quanto previsto dalle Circolari, i dipendenti della banca incaricati di svolgere la valutazione degli immobili (c.d. periti interni) devono avere una comprovata esperienza nella valutazione degli immobili di almeno 3 anni.

Tuttavia, non è richiesto che l’esperienza sia stata maturata presso la stessa banca o intermediario per la quale svolgono l’attività di valutazione degli immobili. Infatti, per attestare l’esperienza, è richiesto che i periti interni siano in possesso di almeno uno dei requisiti di professionalità previsti dalla normativa, tra cui lo svolgimento di attività professionali nel campo dell’ingegneria, dell’architettura o in materie strettamente attinenti alla valutazione degli immobili maturato per un periodo di almeno tre anni. Nel caso, quindi, di dipendenti che abbiano maturato l’esperienza professionale (della durata di almeno tre anni) nella valutazione degli immobili nell’ambito di differenti rapporti di lavoro, la banca si assicura che in concreto il dipendente abbia acquisito le competenze necessarie per svolgere la valutazione immobiliare applicando gli standard di valutazione prescelti.

  1. b) Nell’ipotesi in cui i periti siano soggetti costituiti in forma societaria o associativa, possono essere considerate valide le perizie effettuate in concreto da dipendenti o collaboratori della società di valutazione non iscritti all’albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche dei beni immobili?

Le Circolari prevedono rispettivamente che le banche e gli intermediari finanziari possano affidare l’incarico di valutazione a periti esterni che possono essere persone fisiche o soggetti costituiti in forma societaria o associativa. Nel primo caso, le disposizioni prevedono che il perito persona fisica possegga almeno uno degli specifici requisiti di professionalità previsti dalle disposizioni (iscrizione in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche dei beni immobili; possesso di certificazioni comprovanti le competenze necessarie per svolgere le valutazioni degli immobili mediante l’applicazione degli standard internazionali o nazionale; ecc.).

Nel caso in cui affidi, invece, l’incarico di valutazione degli immobili a soggetti costituiti in forma societaria o associativa, l’intermediario deve valutare la sussistenza dei requisiti di professionalità in capo sia alle società/associazione cui è affidato l’incarico sia ai dipendenti/collaboratori che la società/associazione deputa in concreto alla valutazione. Questi ultimi soggetti, infatti, sono ricompresi nella definizione di “periti persone fisiche” dettata dalle Circolari. Ne consegue dunque che sia per il perito persona fisica sia per i soggetti costituiti in forma societaria o associativa l’iscrizione all’albo professionale non è un requisito necessario se ricorre almeno uno degli altri requisiti previsti dalla disciplina.

  1. c) Le banche o gli intermediari possono affidare l’attività di valutazione degli immobili a soggetti costituiti in forma societaria o associativa diversi dalle società tra professionisti iscritte all’albo professionale?

La banca o l’intermediario finanziario che affida l’incarico di valutazione degli immobili a periti costituiti in forma societaria o associativa ne valuta l’idoneità professionale tenendo conto di almeno uno dei criteri individuati dalle disposizioni. È, pertanto, sufficiente che questi soggetti siano dotati di una struttura organizzativa adeguata allo svolgimento dell’incarico, oppure che siano iscritti a un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche dei beni immobili.

Ne consegue che, in base a quanto disposto dalle Circolari è possibile affidare l’incarico di valutazione degli immobili anche a soggetti costituiti in forma societaria o associativa diversi dalle società tra professionisti disciplinate dalla L. 12 novembre 2011, n. 183.

  1. d) Ai fini della valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni, le banche e gli intermediari sono tenuti ad attribuire l’incarico a periti in grado effettuare la valutazione in base agli standard – riconosciuti in sede internazionale o nazionale (questi ultimi purché coerenti con i primi) o a quelli interni – prescelti dalla banca?

Una volta individuati gli standard per la valutazione degli immobili, la banca o l’intermediario finanziario provvede a selezionare i soggetti (periti interni o esterni) che ritiene più idonei a svolgere le valutazioni mediante l’applicazione degli standard scelti dall’istituto medesima.

  1. e) Le banche e gli intermediari che incaricano periti esterni per la valutazione degli immobili devono prevedere sistemi di monitoraggio o verifica “a campione” della corretta applicazione da parte dei periti degli standard di valutazione prescelti?

In caso di affidamento a periti esterni dell’attività di valutazione degli immobili, le disposizioni prevedono che la banca debba definire un processo interno per il controllo dell’attività svolta dai periti e adottare soluzioni organizzative idonee a presidiare i rischi connessi con tale attività. Pertanto, gli istituti sono tenuti a verificare che i periti applichino gli standard di valutazione da essa prescelti.

L’individuazione delle concrete modalità con cui svolgere il controllo nel continuo dell’attività di valutazione degli immobili da parte dei periti esterni è rimessa alle banche e agli intermediari.

Luca Bettinelli – l.bettinelli@lascalaw.com

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