Locazione: recesso e sussistenza dei “gravi motivi”

In assenza di una previsione contrattuale che legittimi il recessum ad nutum, i “gravi motivi” che legittimano la facoltà di recedere dal contratto devono essere non soltanto obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche essersi verificati in un momento in cui, allo squilibrio delle prestazioni contrattuali, non poteva darsi rimedio in altro modo che attraverso tale strumento.

Questo, in sintesi, il recente principio di diritto affermato dalla Suprema Corte nella sentenza in commento (Cass. civ., sez. III, 13.06.2017, n. 14623).

Secondo la Cassazione, infatti, il recesso unilaterale previsto dall’art. 27, ottavo comma, della legge L. 392/197 (Legge Locaz.), deve essere inteso quale rimedio speciale all’alterazione del sinallagma contrattuale, derivante dalla sopravvenuta inutilità e/o non fruibilità dell’immobile condotto il locazione.

Pertanto, i motivi che ne giustificano l’applicazione, per essere “gravi”, devono essere non soltanto obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche essersi verificati successivamente al periodo in cui il conduttore avrebbe potuto “liberarsi” del contratto utilizzando nulla più che lo strumento ordinario preposto a tale scopo, ossia la disdetta dal contratto.

Del resto, se l’insorgenza dei gravi motivi è intervenuta prima della scadenza naturale del contratto, il rimedio fisiologico che il conduttore poteva – e doveva – utilizzare per porre fine al rapporto locatizio era quello della disdetta, così da impedirne la rinnovazione tacita. Al contrario, il fatto che le parti abbiano lasciato che il contratto si rinnovasse, implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, i quali, come è giusto che sia, non potranno dunque più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato.

In forza di tali considerazioni – e partendo da un caso senz’altro sui generis, ma foriero comunque dell’elaborazione di un importante principio di diritto -, la suprema Corte ha ritenuto legittimo il recesso opposto dalla locatrice dall’INPS, la quale, in ragione dell’intervento di una normativa notevolmente più stringente in materia di sicurezza sul lavoro, aveva dedotto la necessità di recedere dal contratto per sopravvenuta inidoneità dell’immobile cui lo scopo era destinato.

Cass. civ., sez. III, 13.06.2017, n. 14623 (leggi la sentenza)

Benedetta Minottib.minotti@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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