Locazione di immobili: manca il recesso scritto? Il conduttore continua a pagare

In mancanza di forma scritta a nulla vale la comunicazione del recesso dal contratto di locazione, nemmeno se locatrice e conduttrice si sono accordate oralmente circa la rinuncia al preavviso mediante tale formalità. Il contratto rimarrà operante e il conduttore sarà tenuto ad onorare il pagamento dei canoni per le successive mensilità. Così ha deciso la Cassazione con ordinanza del 27 settembre n. 22647.

Il caso di specie ha avuto origine nel decreto ingiuntivo, poi opposto, ottenuto dalla locatrice di un immobile urbano nei confronti della conduttrice per i canoni di locazione successivi alla comunicazione orale di recesso da parte di quest’ultima.

L’opponente in primo grado sosteneva di aver comunicato oralmente alla locatrice l’intenzione di recedere il contratto e che, d’accordo con la stessa, aveva anche individuato il nominativo di un’altra persona che avrebbe preso il suo posto. Il tribunale di Napoli accoglieva tale opposizione e la corte d’appello rigettava l’impugnazione della locatrice che ricorreva dunque in Cassazione.

La Suprema Corte, nell’ordinanza in oggetto, osserva preliminarmente che “il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della I. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale” e che pertanto, sebbene in via generale la risoluzione consensuale possa avvenire anche con una manifestazione di tacita volontà, per i contratti con forma ad substantiam anche la risoluzione necessita di tale veste scritta.

Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha ritenuto che il patto tra locatrice e conduttrice, secondo il quale la seconda si sarebbe accordata oralmente con la prima circa la rinunzia al preavviso di recesso in forma scritta previsto dal contratto, è nullo e altrettanto nullo è il recesso conseguentemente esercitato in assenza di formalità. Saranno pertanto dovuti alla locatrice tutti i canoni maturati successivamente al recesso nullo.

Cass., Sez. VI – 3 Civ., 27 settembre 2017, ordinanza n. 22647

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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