L’immobile è abusivo: pignorabile o non pignorabile?

E’ accoglibile l’opposizione di terzo proposta dall’amministrazione comunale avverso il pignoramento di un manufatto abusivo? La Suprema Corte è stata inequivocabilmente dell’avviso di riconoscere la fondatezza dell’opposizione.

La vicenda aveva visto l’amministrazione comunale proporre opposizione in primo e secondo grado, accolte entrambe, avverso l’azione esecutiva incardinata da un istituto di credito avente ad oggetto un immobile abusivo. Giunti al giudizio di Cassazione, i giudici della Suprema Corte confermavano quanto statuito nei precedenti giudizi, pronunciando la seguente massima: “è sottratto al pignoramento l’immobile abusivo, che in caso di eccezionale acquisizione al patrimonio comunale, si trasforma irreversibilmente in res extra commercium sotto il profilo dei diritti del debitore e dei terzi che vantino diritti reali limitati sul bene”.

In particolare, la sorte del bene abusivo può essere duplice: può essere demolito dando luogo ad un perimento materiale, oppure dare luogo ad un perimento giuridico, nell’ipotesi eccezionale di acquisizione al patrimonio comunale.

La legislazione urbanistica sul punto, per le costruzioni realizzate in violazione della normativa, dispone che il dirigente comunale, constatata l’esecuzione di interventi effettuati in assenza di permesso, ingiunga al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento che l’area viene acquisita di diritto. Pertanto, se il responsabile dell’abuso non provvede al ripristino dei luoghi, il bene è acquisito di diritto gratuitamente al patrimonio del comune.

Discende che l’acquisto della proprietà a titolo originario comporta che “l’ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l’eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione”, e “con l’acquisizione di diritto gratuita al patrimonio del comune di opera edilizia abusiva si verifica l’estinzione dell’ipoteca antecedentemente iscritta quale effetto della natura originaria del titolo di acquisto che comporta la caducazione del precedente diritto di proprietà con i relativi pesi e vincoli e del perimento in senso giuridico del bene ipotecato, destinato ad essere demolito o a permanere in via eccezionale per preminenti interessi pubblici”.

L’opposizione, quindi, viene accolta in quanto è da ritenersi opponibile al creditore pignorante l’acquisizione a titolo originario in favore del Comune delle costruzioni realizzate in violazione della normativa urbanistica.

Cass., Sez. VI – 3 Civ., 06 ottobre 2017, ordinanza n. 23453

Gianluca Pappacena – g.pappacena@lascalaw.com

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