La finestra sul cortile: norme sulle distanze e disciplina delle cose comuni

Per la Suprema Corte di Cassazione le norme in tema di distanze, di cui agli artt. 901 – 907 c.c., trovano applicazione anche quando lo spazio su cui si apre la veduta è in comune, ma solo se vi è compatibilità con la disciplina particolare relativa alle cose comuni.

Nel caso in esame, il Tribunale di primo grado veniva chiamato a dirimere la controversia insorta tra due vicini di casa circa la costruzione di opere in sopraelevazione con apertura di vedute, luci e balconi sul cortile comune in violazione delle norme sulle distanze. Il Giudice accoglieva la domanda di parte attrice ed ordinava la demolizione delle nuove vedute e dei balconi, oltre alla regolarizzazione delle luci. Suddetta decisione trovava conferma anche in sede di appello. Il giudizio giungeva quindi in sede di legittimità. La Corte di Cassazione richiamava il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta è in comune, soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni. Ed in caso di contrasto prevale, in ragione della sua specialità, la regola sancita dall’art. 1102 c.c. in base alla quale ciascun comproprietario può utilizzare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.

Prosegue poi la Suprema Corte affermando che, in base alla considerazione secondo la quale i cortili condominiali, o comunque comuni, assolvono alla specifica finalità di fornire aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo da parte dei proprietari del bene comune o dai condomini, tenuti solamente al rispetto di quanto previsto dall’art. 1102 c.c..

Ne consegue che tra le facoltà riconosciute ai comproprietari rientra anche quella di praticare aperture che consentano il passaggio di aria e luce senza che possano essere opposte le limitazioni in tema di distanze, posto che tale modalità di fruizione del bene comune non comporta ostacoli al godimento da parte degli altri partecipanti.

In conclusione, la Corte ha accolto il ricorso e cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello, affermando il seguente principio di diritto: “La regolamentazione sulle distanze è applicabile quando lo spazio su cui si apre la veduta è in comune, poiché in comproprietà o in condominio, ma solo se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni. In caso di contrasto prevale, in virtù della sua specialità, la regola di cui all’art. 1102 c.c.”. 

Cass., Sez. II Civ., 27 giugno 2018, n. 17002

Laura Vivian – l.vivian@lascalaw.com

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