Condominio: lavori urgenti e mancata delibera

Nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso nei confronti dei terzi il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio”.

Questo è il principio statuito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 2807/17 in commento.

Nel caso di specie l’amministratore di un condominio, in assenza di apposita delibera assembleare, aveva incaricato una s.n.c. di effettuare alcuni lavori sulla facciata condominiale. A seguito del mancato pagamento del saldo dovuto per i lavori eseguiti, la ditta otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio. L’opposizione al predetto decreto presentata dal Condominio veniva rigettata sia in primo che in secondo grado. In appello, però, non essendo stata ravvisata l’urgenza dei lavori, l’amministratore veniva condannato al pagamento dell’importo che il condominio avrebbe dovuto pagare alla ditta.

L’amministratore proponeva, quindi, ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trieste.

Con la sentenza in commento la Suprema Corte ha statuito che in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore, in assenza di previa delibera assembleare, non è possibile configurare alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, in quanto i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono stabiliti dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135), che prevedono una competenza dell’amministratore limitata all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, salvo il caso in cui si tratti di lavori di carattere urgente.

Qualora, quindi, si tratti di lavori urgenti di straordinaria amministrazione commissionati direttamente dall’amministratore spendendo con i terzi il nome del Condominio, l’obbligazione contratta sarà riferibile direttamente a quest’ultimo.

Nell’ipotesi in cui, invece, i lavori eseguiti dai terzi su incarico dell’amministratore non abbiano carattere di urgenza, il rapporto obbligatorio non sarà riferibile al Condominio, in quanto l’amministratore ha posto in essere un atto al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la “rilevanza esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c.

Nel caso in esame, visto il carattere di urgenza dei lavori eseguiti dalla ditta, la Corte ha, quindi, accolto il ricorso presentato dall’amministratore, in quanto non ricorrono i presupposti per l’esercizio dell’azione di rivalsa del Condominio nei confronti di quest’ultimo ex art. 1218 c.c.

Sara Severoni s.severoni@lascalaw.com

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