Erronea indicazione dei dati catastali e responsabilità del notaio

È certamente responsabile nei confronti del cliente il notaio che, nel trascrivere i dati catastali relativi ad un immobile compravenduto, ne abbia erroneamente indicato i dati, determinandone l’ingiusto assoggettamento ad una procedura esecutiva diversamente evitabile.

Questo, in estrema sintesi, il caso sottoposto all’attenzione della Corte con sentenza del 18 dicembre 2008, il Tribunale di Pesaro aveva condannato il notaio Ca. An. a risarcire il venditore di un immobile di cui aveva curato la redazione – e conseguente trascrizione – del relativo atto di vendita. Nello specifico, era accaduto che prima che il notaio si rendesse conto di aver commesso un errore nell’indicare i dati catastali nella relativa nota di trascrizione, ordinandone la rettifica, l’immobile era stato pignorato da un creditore dell’acquirente, il quale, a causa dell’errore, ne appariva proprietario. Per l’effetto, il venditore si era dunque visto costretto a sostenere in proprio tutte le spese per evitare il prosieguo della procedura esecutiva, con conseguente dispendio di spese che chiaramente avrebbe potuto evitarsi se i dati catastali del’immobile trasferito fossero stati indicati correttamente.

Il cliente otteneva ragione in primo grado, per veder poi ribaltare la sentenza in appello: ad avviso della Corte d’appello, non poteva ritenersi sussistente alcun nesso causale tra l’errore commesso dal notaio ed il danno patito dal venditore, in quanto “nonostante l’errore sui dati catastali in cui era incorso i notaio, l’immobile venduto era comunque identificabile tramite la sua trascrizione nell’atto di compravendita”, e venendo quindi ad equiparare la posizione delle parti contraenti a quella di un terzo soggetto estraneo ad essa, assumendo implicitamente che anche quest’ultimo, nel momento in cui acquisiva copia dell’atto, avrebbe potuto accorgesi dell’errore.

Su ricorso del venditore, la questione è stata portata all’attenzione della Suprema Corte, la quale, con ordinanza del 21 marzo scorso, n. 17054/2018, è venuta a concludere per la manifesta fondatezza del ricorso.

Evidenzia infatti la Corte, richiamandosi all’ormai proprio consolidato orientamento, che “nel nostro ordinamento, la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali, il terzo che è rimasto estraneo all’atto trascritto, per individuare l’oggetto cui l’atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento (…) alla nota di trascrizione (art. 2659 c.c.), che, come viene dalla legge dettagliatamente specificata, si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere”. Ne consegue che, per quanto riguarda il terzo, una volta letta la nota di trascrizione, “non incombe alcun onere di controllo ulteriore”. Secondo la Cassazione, quindi, la Corte d’appello, nel parificare la posizione dei terzi rispetto a quella delle parti della compravendita, aveva emesso una decisione prima ancora che erronea, totalmente illogica; del resto – osserva la Cassazione –  “se il terzo equivalesse alla parte, il sistema della pubblicità immobiliare nemmeno avrebbe senso di esistere, in quanto la pubblicità diverrebbe un elemento intrinseco presente nell’atto stesso”.

Sulla base di tali argomenti, la Suprema Corte ha dunque accolto il ricorso, con rinvio alla competente Corte territoriale.

Cass., Sez. III Civ., 28 giugno 2018, n. 17054

Benedetta Minotti – b.minotti@lascalaw.com

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