Il contratto di locazione non pregiudica l’iscrizione ipotecaria

Il Collegio, in sede di reclamo ex art 669 terdecies c.p.c., abbracciando l’orientamento della Corte di Cassazione n.7776/2016, ha affermato che il contratto di locazione ultranovennale, trascritto prima della trascrizione del pignoramento e dopo l’iscrizione ipotecaria, è opponibile al creditore ipotecario e agli eventuali acquirenti dell’immobile. Questo è anche l’orientamento assunto dal Tribunale di Salerno in precedenti casi.

Con questa pronuncia il Collegio ha riconosciuto che vi sono diritti reali di godimento che resistono al diritto del creditore ipotecario del bene. Infatti, il contratto di locazione non pregiudica il creditore ipotecario che in caso di locazione dei beni oggetto dell’esecuzione vedrà estendere i propri diritti anche sui canoni di locazione relativi all’immobile colpito da pignoramento.

Il predetto orientamento è in contrasto con i principi sui quali si fondava l’ordinanza reclamata dal conduttore del compendio pignorato, ordinanza che riteneva prevalente il diritto del creditore ipotecario iscritto rispetto al contratto di locazione ultranovennale trascritto dopo la costituzione dell’ipoteca e prima della trascrizione del pignoramento, riconoscendo il diritto del creditore ipotecario di espropriare l’immobile locato travolgendo il diritto del conduttore.

Nel caso in esame, con reclamo al Collegio, il conduttore ultranovennale ha impugnato l’ordinanza del Tribunale di Salerno che rigettava la richiesta di sospensione dell’ordine di liberazione e del decreto di trasferimeto, invocava la restituzione dei beni al terzo reclamate e impugnava la condanna alle spese.

Il Collegio ha ritenuto inammissibile il primo motivo del reclamo, in merito alla richiesta di sospensione dell’ordine di liberazione per carenza di interesse ad agire, in quanto, era già stato emesso il decreto di trasferimento e l’ordine di liberazione era già stato eseguito. Quanto alle spese, quale secondo motivo del reclamo proposto, il Collegio, sebbene l’inammissibilità del primo motivo del ricorso, ha valutato esaminabile la domanda in quanto l’ordinanza cautelare che dispone sulle spese è reclamabile ex art 669 terdecies cpc. Il Collegio per decidere in merito alle spese ha valutato la fondatezza dei motivi dell’opposizione e ha riconosciuto l’opponibilità del contratto di locazione ultranovennale alla trascrizione del pignoramento, accogliendo questo motivo di ricorso il Collegio ha disposto la riforma dell’ordinanza impugnata con la compensazione delle spese della fase cautelare svolta innanzi al Giudice dell’esecuzione. Il Collegio ha infine dichiarato inammissibile il reclamo e compensato le spese dello stesso.

Tribunale di Salerno, sentenza del 14 giugno 2018

Sara Rovigo – s.rovigo@lascalaw.com

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