Prima casa a rischio se manca il contratto di compravendita

L’estinzione di un debito pecuniario mediante datio in solutum è soggetta ad azione revocatoria fallimentare ai sensi dell’art. 67, comma 2, l. fall., indipendentemente dallo strumento negoziale adottato dalle parti per attuare il trasferimento della res dal debitore al creditore, configurandosi una datio in solutum.

A tale fattispecie non si applica, neppure in via analogica, l’esenzione da revocatoria fallimentare di cui all’art. 67, comma 3, lett. c) l. fall., con cui il legislatore ha inteso tutelare l’acquirente solo nell’ipotesi di acquisto della casa di abitazione con contratto di compravendita.

Il giudice vicentino ripercorre, innanzitutto, la fattispecie della datio in solutum che, si ricorda, è una forma di pagamento anomalo. In questo senso, in maniera univoca, si esprime la Corte di Cassazione: “Qualora un debito pecuniario, scaduto ed esigibile, venga estinto dall’obbligato mediante una prestazione diversa, consistente nel trasferimento di una res pro pecunia, la ricorrenza di una datio in solutum, e il suo conseguente assoggettamento,  in considerazione della non normalità del mezzo di pagamento, ad azione revocatoria fallimentare a norma dell’art. 67, primo comma, n. 2, R.D. n. 267 del 1942, va riconosciuta indipendentemente dallo strumento negoziale adottato dalle parti per attuare il suddetto trasferimento; e quindi anche quando il trasferimento medesimo sia effetto di un valido contratto di compravendita che evidenzi l’indicato intento dei contraenti per la mancata corresponsione del prezzo di vendita” (Cass. n. 4265/16).

Essa è quindi soggetta alla revocatoria ex art. 67 comma 1 n. 2 L.F.

Nella vicenda posta all’attenzione dei giudici B. V. veniva dichiarata fallita il 6.11.2014. In data 15.5.2014 aveva stipulato con il padre B. L. un negozio di “prestazione in luogo di adempimento con trasferimento immobiliare con agevolazioni” (così la denominazione dell’atto notarile) mediante il quale ella ha trasferito al padre la proprietà di un immobile sito a Comacchio (FE) acquistato nel 2004. Il trasferimento è avvenuto, secondo quanto riportato nell’atto, ai sensi dell’art. 1197 c.c. come mezzo che le parti hanno scelto per estinguere  l’obbligazione.

Il Giudice ha rilevato che, anche ipotizzando che la modalità di assegnazione del bene fosse da collegare alla prelazione concessa dalla figlia al padre ben dieci anni prima (cosa dubbia, dato che la clausola contrattuale parla di “Prelazione in caso di vendita” e nella fattispecie non vi è stata una vendita), la circostanza non impedirebbe l’accoglimento dell’azione revocatoria. con riferimento alla questione relativa alla violazione del divieto di patto commissorio del contratto preliminare in oggetto.

Le medesime considerazioni hanno portato il giudice a ritenere che nessuna esenzione fosse applicabile alla fattispecie de qua, non ricorrendo un’ipotesi di compravendita.

Tribunale di Vicenza, 3 agosto 2017, n. 2500 (leggi la sentenza)

Luciana Cipolla – l.cipolla@lascalaw.com

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