Casa invenduta? Al mediatore spetta comunque la provvigione

Non importa se la vendita di un bene immobile non è andata a buon fine. Anche in presenza di una clausola di esclusione dalla provvigione “in caso di mancata vendita”, all’intermediario spetta il compenso pattuito essendo sufficiente la conclusione del preliminare. È questo quanto deciso dalla Corte di cassazione con l’ordinanza del 18 settembre 2017.

Il caso di specie ha riguardato una controversia instauratasi tra un intermediario immobiliare il promittente acquirente di un immobile dopo che, in seguito alla stipula del preliminare, gli accordi tra promittente alienante e promittente acquirente erano venuti meno. L’agente immobiliare domandava il pagamento della provvigione mentre l’altro si opponeva facendo valere la clausola inserita nel contratto nella quale si prevedeva che “resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita“.

Il giudice di primo grado sostenendo l’indirizzo dell’agente condannava controparte al pagamento del compenso contrattualmente previsto. La Corte d’ Appello, tuttavia, riformava la sentenza di primo grado e affermava che tale clausola costituiva “una condizione sospensiva, che subordinava la sussistenza del diritto, al compenso del mediatore, al positivo esito della complessiva operazione di compravendita” e pertanto, essendo mancata la stipula del definitivo, il compenso non doveva essere prestato.

La Suprema Corte, in completo disaccordo con tale secondo indirizzo, nell’ordinanza in commento ha preliminarmente affermato che “ai sensi dell’art. 1754 c.c. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare”. Tale interpretazione comporterebbe quindi che la stipula del preliminare, come avvenuto nel caso di specie, sarebbe idonea giustificazione della prestazione del compenso.

Premesso ciò e venendo alla clausola di esclusione del compenso in caso di mancata vendita, la sesta Sezione Civile ha poi affermato che l’interpretazione effettuata dalla Corte d’Appello è in contrasto con i principi di buona fede e correttezza ormai facenti parte del tessuto connettivo dell’ordinamento giuridico e che, in virtù di tali principi, appare ragionevole ritenere che l’espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico ma in senso economico quale mancata conclusione dell’affare.

Nel caso di specie dunque la conclusione dell’affare ci sarebbe stata anche in mancanza del contratto definitivo in quanto almeno il preliminare si era perfezionato. Per tali motivi La Suprema Corte ha cassato la sentenza in oggetto rimettendo la decisione ad altra sezione della Corte d’Appello.

Cass., Sez. VI Civile – 2, 18 settembre 2017, ordinanza n. 21575

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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