Canone “vile”: nessun pregiudizio per l’aggiudicatario

Il Collegio ha confermato l’inopponibilità, in sede esecutiva, del contratto di locazione all’acquirente qualora il prezzo convenuto della locazione sia inferiore di un terzo al giusto prezzo e a quello della locazione precedente. In questi casi il canone è considerato “vile”.

Nel caso di specie, la società conduttrice degli immobili ed affittuaria dell’azienda sottoposta ad esecuzione forzata ha proposto reclamo avverso l’ordine di liberazione degli immobili emesso dal Giudice dell’Esecuzione, ribadendo l’effettività del canone, dovendosi considerare ai fini della valutazione, la somma di quanto convenuto a titolo di locazione e a titolo di affitto d’azienda oltre alla devalutazione del canone giusto stimato all’epoca di stipula del contratto.

Il Collegio ha rigettato il ricorso fondando la decisione su tre principi.

L’ordine di liberazione ha effetto ultra partes e in conformità alla L. 80/2005 può essere emesso dal Giudice dell’Esecuzione anche prima del decreto di trasferimento. Il legislatore riconosce al Giudice dell’Esecuzione un potere di verifica dell’opponibilità della locazione sulla base di una cognizione sommaria, senza pregiudicare la piena cognizione di merito in sede di opposizione.

La fattispecie della locazione ex art 1571 c.c. e l’art 2923, co. 3, c.c. garantiscono all’acquirente una rendita fondiaria adeguata all’effettivo valore d’uso del bene e al valore che dal bene è possibile ricavare offrendolo in locazione a terzi. Questo è il valore che il Giudice dell’Esecuzione deve usare come riferimento per la valutazione del “giusto prezzo” della locazione opponibile all’acquirente risultando irrilevante il valore convenuto per la specifica attività gestita nel complesso immobiliare.

La funzione del perito estimatore, quale ausiliario del giudice, è quella di fornire una valutazione indicativa che non pregiudica l’esito della vendita a fronte della garanzia del conseguimento del giusto prezzo all’esito della libera e trasparente partecipazione alla vendita medesima. L’ausilio del perito estimatore è chiesto al solo fine della liquidazione del compendio per svolgere un’attività esecutiva e unilaterale. L’esperto nominato ha il compito di verificare il canone locativo medio attraverso il metodo della comparazione, verificarne la corrispondenza con il valore medio effettivo del canone sul mercato e calcolare l’ipotetico valore del canone di locazione dell’immobile oggetto di esecuzione. Solo così si potrà comparare il canone della locazione in essere con quello determinato dal perito estimatore e valutare se si tratta di “canone vile”.

Nel caso di specie il Collegio ha ritenuto di prendere in esame il solo canone di locazione, epurato dal canone di affitto d’azienda, come previsto dalle norme codicistiche e  comparato con il “giusto canone” di locazione calcolato dal perito estimatore ha concluso che il canone pattuito era la metà rispetto al “giusto canone”. Il Collegio ha ritenuto il canone di locazione “vile” e quindi non opponibile all’aggiudicatario e ha rigettato il ricorso condannando il ricorrente alle spese.

Tribunale di Livorno, ordinanza del 24 luglio 2018

Sara Rovigo – s.rovigo@lascalaw.com

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