Arbitraria l’autoriduzione del canone di locazione per vizi della cosa locata

La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione configura comportamento illegittimo, in quanto altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Il conduttore che “si fa ragione da solo” costituisce inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato.

Nel caso sottoposto all’esame della Corte, il conduttore si era sottratto al pagamento dei canoni di locazione, rappresentando che gli immobili locati erano pieni di rifiuti tossici e dunque il proprio inadempimento trovava causa e giustificazione nell’assai più grave inadempimento della locatrice.

Tuttavia, secondo ormai consolidata giurisprudenza, “il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone”. La cosiddetta autoriduzione del canone da parte del conduttore trova giustificazione solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione.

Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio.

L’ordinamento, infatti,  consente al conduttore solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, “essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti“.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, n. 4913/18 (leggi l’ordinanza)

Serena Cefola – s.cefola@lascalaw.com

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