Chi rompe, paga…se l’altro dimostra il danno

In occasione di una vertenza in tema di risarcimento danni rinvenuti al termine del contratto di locazione, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 16 marzo 2018, ripercorre e chiarifica il principio di ripartizione degli oneri probatori.

Il caso di specie ha visto agire in giudizio il locatore di un immobile commerciale nei confronti del conduttore per essere risarcito dei danni provocati da quest’ultimo nel corso del contratto di locazione ultra quarantennale.

In primo grado la domanda dell’attore trovava accoglimento, tuttavia la decisione veniva appellata ed il Giudice di seconde cure rigettava la domanda. La Corte d’Appello osservata infatti di non poter distinguere, nell’ambito di un rapporto di locazione durato oltre 45 anni, tra il normale deterioramento derivante dall’uso dell’immobile per un periodo così prolungato e i maggiori danni eventualmente prodotti.  Allo stesso modo la Corte di Merito escludeva che le ristrutturazioni svolte dal nuovo conduttore potessero essere legate alle condizioni in cui il predecessore aveva lasciato l’immobile, così come mancava di tenere in considerazione le risultanze della CTU nella quale si faceva espresso riferimento al decremento del valore dell’immobile derivante dai danni riscontrati. Il locatore impugnava tale decisione Di fronte alla Corte di Cassazione.

La Sez. III Civile, nella sentenza in commento, ha colto l’occasione per ripercorrere in modo organico i principi giurisprudenziali in tema di risarcimento danni secondo i seguenti punti:

  • – colui che agisce (per l’adempimento o per la risoluzione del contratto o) per il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre è al debitore convenuto che incombe di dare la prova del fatto estintivo, costituito dall’avvenuto adempimento, ovvero del fatto impeditivo o modificativo (cfr. Cass., Sez Un., 30/10/2001, n. 13533);
  • – ai sensi dell’art. 1590 c.c. il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto;
  • – il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (Cass. 17964/2014; Cass. 4352/2013; Cass. 5328/2007).
  • – incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto e, al pari, è onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass., 8/3/2007, n. 5328. E già Cass., 19/7/1957, n. 3045);
  • – la prova del fatto costitutivo può essere fornita anche con presunzioni, mentre la parte a cui sfavore opera la presunzione deve fornire la prova contraria idonea a vincerla;
  • – la prova per presunzione non implica che i fatti su cui essa si fondi siano tali da far apparire l’esistenza del fatto ignoto come l’unica conseguenza possibile, ma è sufficiente che vi sia tra fatto noto- fatto ignoto una relazione di ragionevole probabilità secondo comuni regole di esperienza. Tali massime possono essere così utilizzate dal Giudice come premesse maggiori dei sillogismi giudiziali (Cass. 18665/2017).

Muovendo da tali premesse la Suprema Corte ha quindi ritenuto apodittiche ed illogiche le conclusioni raggiunte dalla Corte d’Appello. La sez. III osserva infatti che: “risultano invero dalla Corte di merito non spiegate le ragioni sia della ravvisata impossibilità che la progettata ristrutturazione de qua possa essere stata influenzata dalle condizioni dell’immobile […] dagli odierni ricorrenti lamentate […], sia della ritenuta esclusione dell’esservi “prova” che il “canone” del nuovo contratto di locazione stipulato con la società H&M s.p.a. “sia stato influenzato dalla situazione in cui versava l’immobile”, per non essere stato tale contratto prodotto in giudizio e in ragione della ritenuta impossibilità che la “situazione in cui versava l’immobile” possa essere “provata per mezzo di testimoni”. Orbene, a parte il rilievo che nulla risulta dalla Corte di merito affermato in merito alle emergenze dalla CTU espletata nel 1 grado di giudizio e poste dal giudice di prime cure a base della riformata decisione, e in particolare del rilievo […]  secondo cui “le somme indicate dal CTU (erano) rappresentative del decremento del valore dell’immobile derivante dai danni riscontrati e(d) (erano) quindi funzionali alla sua rimessa in pristino”, va d’altro canto sottolineato che nella specie nulla risulta dalla Corte di merito argomentato nemmeno in ordine alla possibilità che del danno da lucro cessante de quo la prova possa essere dal locatore data anche per, presunzioni.

Per tali motivi la sentenza di secondo grado veniva cassata e il giudizio rimesso alla Corte d’Appello di Bologna.

Cass., Sez. III Civ., 15 marzo 2018, n. 6387

Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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